17.4.2023.

Cijene nekretnina u Hrvatskoj već su godinama u velikom rastu, što je kod mnogih ulagača stvorilo bojazan od pojave tzv. nekretninskog balona, odnosno stanja velike precijenjenosti cijena nekretnina. Cijene kvadrata stanova u Zagrebu, na obali, ali i u gradovima u unutrašnjosti probijaju povijesne vrhunce i mladim je obiteljima sve teže priuštiti kupnju vlastite nekretnine, zbog čega se očekuje porast podstanarstva u narednom periodu.

Postoji li nekretninski balon na tržištu?

Nedavna analiza Lidera, napravljena prema službenim podacima HEP-a i i Državnog zavoda za statistiku, pokazuje da se samo u Zagrebu nalazi gotovo 50.000 praznih stanova. Radi se o stanovima u kojima nitko ne živi niti su iznajmljeni u neku drugu svrhu, već samo zjape prazni. Uzmu li se trenutne tržišne cijene nekretnina u računicu, ispostavlja se da je u ovim stanovima zarobljeno više od sedam milijardi eura kapitala koji samo stoji. 

Ovaj nevjerojatni podatak ukazuje na to da nekretninski balon postoji i da je vrlo velik. Naime, činjenica da u Zagrebu postoje deseci tisuća praznih stanova ukazuje na to da su trenutne cijene u određenoj mjeri “napuhane”, odnosno tržištu nekretnina prijeti puknuće balona i pad cijena. 

I dok bi to bila dobra vijest za sve koji tek planiraju kupnju nekretnina radi rješavanja vlastitog stambenog pitanja, puknuće nekretninskog balona ne bi bilo pozitivno za ulagače u nekretnine koji su se u kupnju nekretnina upustili isključivo iz financijskih razloga. Naime, mnogima je ulaganje u nekretnine način dugoročne štednje i zadržavanja kapitala u realnoj imovini koja bi trebala biti otporna na inflaciju, ali takav oblik ulaganja može biti vrlo rizičan u periodima napuhanih cijena.

Je li vrijeme za kupnju ili prodaju nekretnine?

Početkom godine, Europski odbor za sistemske rizike (ESRB) upozorio je kako u Europi postoji vrlo izgledna mogućnost oštrog pada cijena nekretnina, što bi moglo stvoriti probleme i u bankarskom sektoru zbog prevelike izloženosti banaka na nekretninskom tržištu. Cijene nekretnina u zadnje su dvije godine narasle podjednako kao i u dvadeset godina prije toga pa je zabrinutost regulatora zbog mogućeg pucanja nekretninskog balona potpuno razumljiva, a zanimljiv je podatak da upravo Hrvatska bilježi najbrži rast cijena nekretnina u cijeloj EU.

U takvoj situaciji, ulagači polako, ali sigurno postaju sve oprezniji kod novih kupnji nekretnina. Osim što kamatne stope na kredite rastu, što poskupljuje financiranje takvih pothvata, bojazan da se kupuje na vrhuncu nekretninskog balona mnoge će ipak odagnati od kupnje nekretnina ove godine. 

S druge strane, mnogi ulagači trenutnu situaciju koriste za prodaju nekretnina i ostvarivanje zarade na taj način, očekujući puknuće nekretninskog balona u bližoj budućnosti. Logika iza takvog pothvata je jednostavna – unosnije je nekretninu prodati prije velikog pada cijena nego poslije. 

Nekretninski balon povećao potražnju za zlatom

Nekretnine i investicijsko zlato imaju određene sličnosti kao oblici dugoročnog ulaganja, odnosno štednje. U oba se slučaja radi o realnoj fizičkoj imovini čija je ponuda ograničena, s trendom dugoročnog rasta cijene te o imovini koja ima dugu tradiciju korištenja kao način pohrane veće količine kapitala u svrhu zaštite od inflacije. Veliki rast cijena nekretnina izravno utječe i na tržište investicijskog zlata u Hrvatskoj, i to na dva različita, ali povezana načina.

Kao prvo, nekretninski balon onemogućava svima koji bi htjeli ulagati u nekretnine da to i naprave zbog previsokih cijena koje si samo oni najbogatiji mogu priuštiti. Takvi ulagači zamjenu za nekretnine pronalaze u investicijskom zlatu koje je u proteklih 20 godina nosilo prosječni godišnji prinos veći od 8%, što je znatno više od prosječne stope inflacije u istom periodu, ali i od prinosa koje su ostvarili brojni drugi oblici imovine, uključujući i nekretnine.

Drugi način na koji nekretninski balon utječe na potražnju za zlatom povezan je s povećanom prodajom nekretnina uslijed velikog rasta cijene. Naime, brojni investitori koji su ostvarili zaradu prodajom svojih nekretnina po visokim cijenama svoj novostečeni kapital plasiraju upravo u zlatne poluge i zlatnike. Osim što je investicijsko zlato oslobođeno poreza i vrlo likvidno, ono predstavlja i dobru zaštitu u slučaju nepovoljnih ekonomskih pojava poput propasti banaka, visoke inflacije i geopolitičkih nestabilnosti.

U vrijeme visoke inflacije, držanje novca u bankama koje nude mizerno niske kamatne stope izrazito je neisplativo i jasno je zašto zlato predstavlja dobru alternativu takvom obliku štednje. Ako nekretninski balon zaista pukne i cijene nekretnina dožive veliki pad, za očekivati je da cijena zlata ostane u trendu stabilnog rasta.

Pogledaj najbolju ponudu investicijskog zlata u Hrvatskoj klikom na link:

O autoru:

Josip Kokanović, mag. oec.

Josip Kokanović operativni je direktor Centra Zlata i vodeći stručnjak za plemenite metale u Hrvatskoj. Kokanović je i istaknuti financijski stručnjak s dugogodišnjim iskustvom u financijskoj industriji te kolumnist i čest gost predavač specijaliziran za teme ulaganja i financijske pismenosti.

Tekstovi na centarzlata.com služe isključivo za informiranje i educiranje o financijskim tržištima i tržištima plemenitih metala te ih ne treba smatrati investicijskim savjetom.